서울 전세 매물 31% 감소 경실련 발표 분석과 세입자 생존 전략

최근 서울에서 집을 구하려는 분들 사이에서 한숨 소리가 끊이지 않고 있어요. 특히 전세를 선호하는 서민들에게는 청천벽력 같은 소식이 전해졌는데요. 경제정의실천시민연합(경실련)의 발표에 따르면, 현 정부 들어 서울의 전세 매물은 무려 31%나 급감했고 월세 매물 또한 19% 줄어들었다고 해요. 처음 이 소식을 접했을 때 단순히 계절적 요인인가 싶었지만, 데이터를 뜯어보니 구조적인 문제가 심각하다는 것을 알 수 있었어요.

매물이 부족해지니 당연히 가격은 오를 수밖에 없고, 세입자들은 어쩔 수 없이 더 높은 임대료를 지불하거나 서울 외곽으로 밀려나야 하는 상황에 처해 있어요. 이번 발표가 왜 중요한지, 그리고 우리는 어떻게 대응해야 할지 자세히 알아볼게요.

경실련의 이번 발표는 서울 전역의 아파트 및 다세대 주택을 대상으로 한 전수 조사 결과라 그 신뢰도가 매우 높아요. 단순히 느낌적인 느낌이 아니라 실제 수치로 증명된 것이죠. 가장 충격적인 부분은 전세와 월세 매물이 동시에 감소했다는 점이에요. 보통 전세가 줄면 월세가 늘어나는 것이 일반적인데, 전체적인 매물 자체가 줄어든 것은 공급망에 큰 문제가 생겼다는 신호예요.

특히 서울 아파트 월세 비중이 50%를 넘어섰다는 점은 주목할 만해요. 이는 서울에 거주하는 두 가구 중 한 가구는 매달 월세를 내며 살고 있다는 뜻이며, 자산 형성이 더욱 어려워지고 있다는 것을 방증해요.

그렇다면 왜 이렇게 매물이 사라진 걸까요? 경실련은 그 주요 원인 중 하나로 ‘토지거래허가구역’ 지정을 꼽고 있어요. 이 구역 내에서는 주택 매수 시 실거주 의무가 부여되기 때문에, 집을 사서 전세를 놓는 ‘갭투자’가 사실상 불가능해졌죠. 이는 투기 억제라는 긍정적 취지도 있지만, 결과적으로 시장에 나올 전세 공급 물량을 차단하는 부작용을 낳았어요.

여기에 임대차 3법 시행 이후 계약갱신청구권을 사용하는 세입자가 늘어나면서 기존 매물의 순환이 멈춘 것도 한몫했어요. 집주인들은 세금을 보전하기 위해 전세를 월세로 전환하거나, 아예 매물을 거둬들이고 있는 실정이죠. 결국 규제의 역설이 세입자들의 목을 조죄는 결과가 된 셈이에요.

이제 시장의 대세는 ‘전세’에서 ‘월세’로 빠르게 넘어가고 있어요. 금리 인상기에 대출 이자를 내느니 차라리 월세를 내겠다는 수요와, 보유세 부담을 세입자에게 전가하려는 집주인의 이해관계가 맞아떨어진 결과죠. 하지만 문제는 월세 가격 역시 가파르게 오르고 있다는 점이에요.

경실련은 정부의 공급 대책이 실효성을 거두지 못하고 있다고 비판하며, 공공임대주택 확대와 같은 보다 근본적인 대책을 요구하고 있어요. 하지만 당장 집을 구해야 하는 세입자 입장에서는 정책이 변하기만을 기다릴 순 없겠죠?

매물이 씨가 마른 지금, 좋은 집을 구하기 위해서는 남들보다 한 발 앞선 정보력과 준비가 필수예요. 특히 전세 사기 우려가 큰 시기인 만큼, 서류 확인은 그 어느 때보다 철저히 해야 합니다. 제가 정리해 드리는 체크리스트를 꼭 확인하고 집을 보러 가세요.

또한, 부동산 어플리케이션에만 의존하기보다는 타겟으로 정한 지역의 부동산을 직접 방문해 ‘대기 명단’에 이름을 올려두는 것이 좋아요. 정말 좋은 매물은 앱에 올라오기도 전에 소진되는 경우가 많거든요.

마지막으로 경실련의 제언을 되새겨볼 필요가 있어요. 경실련은 “현 정부의 규제 완화가 오히려 임대차 시장의 불안을 가중시켰다”고 지적하며, 실질적인 주거 안정 대책을 촉구하고 있습니다. 주거권은 헌법이 보장하는 기본권인 만큼, 정권의 성향을 떠나 서민들이 안심하고 살 수 있는 환경이 조성되어야 해요.

“서울 아파트 매물 감소는 정책 실패의 결과이며, 서민들의 주거비 부담을 획기적으로 낮출 대책이 필요하다”

— 경제정의실천시민연합(경실련) 성명서 中