부동산 세제 개편 예고, 집값 상승보다 무서운 2026년 공급 절벽

최근 정부의 잇따른 발언을 종합해보면, 오는 7월 부동산 세제 개편의 윤곽이 드러날 전망이에요. 집을 사려는 분들이나 이미 보유하신 분들 모두 세금 고지서가 어떻게 바뀔지 걱정이 많으실 텐데요. 특히 이번 개편은 단순한 세율 조정을 넘어 거주용과 비거주용을 엄격히 구분하는 방향으로 흘러가고 있습니다. 독자 여러분이 가장 궁금해하실 다주택자와 1주택자의 변화 시나리오를 지금 바로 짚어드릴게요.

정부는 다주택자들에게 5월까지 시간을 주며 매도를 유도해왔지만, 시장 반응이 미온적이자 더 강력한 보유세 카드를 만지작거리고 있습니다. 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘는데, 이 세금들이 어떻게 계산되는지 알면 미래를 예측할 수 있습니다.

재산세의 경우 공정시장가액비율은 대통령령으로 즉시 수정이 가능해요. 만약 정부가 이 비율을 80% 이상으로 올린다면, 공시가격 상승분과 맞물려 다주택자의 세금 부담은 작년보다 20~30% 이상 늘어날 수 있습니다. 정부는 이를 통해 시장에 매물이 나오길 기대하고 있는 것이죠.

1주택자라고 해서 안심할 수는 없습니다. 특히 12억 원이 넘는 고가 주택을 보유하신 분들은 장기보유특별공제(장특공) 개편안을 주목해야 합니다. 정부는 단순히 집을 오래 ‘보유’한 것보다 실제로 ‘거주’한 사람에게 더 큰 혜택을 주겠다는 의지가 확고합니다.

이처럼 공제 방식이 바뀌면, 본인 소유의 아파트를 전세 주고 다른 곳에 살고 있는 분들은 나중에 집을 팔 때 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 거주 기간을 채우지 못하면 공제율이 80%에서 50% 이하로 뚝 떨어질 수 있기 때문이죠. 벌써부터 세금을 아끼기 위해 본인 집에 직접 들어가 살겠다는 분들이 늘어나는 이유입니다.

그런데 말입니다, 많은 분이 세금에 집중하고 있을 때 정작 시장에서는 훨씬 더 무서운 지표가 포착되고 있습니다. 바로 2026년부터 시작되는 서울 및 수도권의 입주 물량 급감입니다. 세금으로 수요를 억누르려 해도 물건 자체가 없으면 가격은 통제 불능이 됩니다.

“2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 3만 호 미만으로, 과거 평균 대비 40% 이상 감소할 것으로 보인다.”

— 부동산 수급 통계 분석

과거 문재인 정부 시절에도 보유세를 강화했지만 공급이 뒷받침되지 않아 집값이 폭등했던 사례를 기억하시나요? 지금 상황이 그때와 매우 비슷합니다. 공급 부족이 누적된 상태에서 세금만 올리면, 집주인들은 그 세금 부담을 전세금이나 월세에 얹어 세입자에게 전가하게 됩니다.

정부의 의도는 다주택자가 매물을 내놓는 것이지만, 현실에서는 양도세 부담 때문에 매물을 잠그고 전세금을 올려 세금을 충당하려는 움직임이 먼저 나타납니다. 1주택자 역시 장특공 혜택을 받기 위해 세입자를 내보내고 본인이 입주하려 하겠죠. 결국 전월세 시장의 매물은 더 줄어들고 임대료는 치솟는 악순환이 반복될 수 있습니다.

막막한 시장 상황 속에서 우리는 어떻게 대응해야 할까요? 단순히 세금이 오르길 기다리며 관망하는 것은 위험할 수 있습니다. 다음 4단계 가이드를 통해 본인의 상황에 맞는 전략을 세워보세요.

부동산 정책은 시시각각 변하지만, 공급이라는 대원칙은 변하지 않습니다. 정부가 세금으로 다주택자를 압박하더라도 2026년 이후의 입주 물량이 해결되지 않는다면 실거주자들의 고통은 계속될 수밖에 없습니다. 지금은 단순히 세금 계산기를 두드리기보다, 내가 살 집이 부족해지는 시점이 언제인지를 꿰뚫어 보는 혜안이 필요합니다.